2026-09-23 · 来源：{'name': '虎嗅·中继', 'url': 'https://www.huxiu.com/article/4893557.html'}
8.28现房销售新政切断"地产政策→投资→消费股"回路，楼市与消费呈跷跷板关系。
近期地产板块出现异象：房地产指数在5个交易日内上涨超过8%，同期食品饮料板块仅上涨1.13%。这与历史经验相悖——以往地产政策预期升温时，食品饮料板块通常也会有所表现。该分析将这一变化归因于8月28日落地的现房销售政策带来的机制转变。
机制的关键在于城市生长方向的改变。新政之前，城市横向生长，地产政策的主要影响是数量，能在短时间内带来大量房地产开发投资；新政之后，城市转为纵向生长，地产投资更加多元化，难以短时间冲量，政策影响转向价格，须先抬升风险偏好、再经由其拉动社零数量，传导明显更加迂回。由于消费股的表现取决于内需数量的三大块——社零、房地产投资与基建投资，新政实际上切断了"房地产政策→房地产投资→消费股"这一回路。消费股的回暖只能依赖其余两途：要么社零增速企稳反弹，要么"六张网"落地带动基建投资提速。
今年外部环境恶劣，内需面临原油价格翻倍、两年期美债收益率创4.78%新高两大压制。面对冲击，政策取向是先稳楼市、后稳消费：一方面引导人民币升值，CNH年内已升值近4%；另一方面保持低政策利率，一年存单利率持续处于低位。这套组合拳既促成海外人民币大量回流，又令一线城市租售比远高于货币基金利率、持楼机会成本偏低。其成效是上海二手房价格指数已连续7个月环比上涨；代价则落在消费端——人民币掉期点从年初的1.61%攀升至3.14%，上行近153bp，社零增速因此持续低迷。
对于"消费低迷将使楼市复苏缺乏持续性"的普遍担忧，该分析并不认同：楼市与消费之间除数量关系外，还存在跷跷板关系，甚至可以说是代价与结果的关系，根源在于中国金融系统较为显著的金融抑制。分析援引宋铮2011年发表于AER的论文"Growing Like China"的理论框架：在传统拉姆齐模型中，降息因替代效应与收入效应并存而对消费的影响不确定；但引入金融抑制后，这一影响变为单向——降息会使消费转化为其他形式，要么是国内投资，要么是本国顺差。按中国约350万亿元的M2计算，利息每减少1%，相当于减少3.5万亿元利息收入，占GDP总量的2.5%。
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